AfA-Grundprinzip: Gebäude ja, Grund und Boden nein
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt, dass sich ein Gebäude über die Zeit abnutzt. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben.
Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die auf das Gebäude entfallen. Bei einem Kauf muss der Gesamtkaufpreis deshalb zunächst in einen Gebäudeanteil und einen Anteil für Grund und Boden aufgeteilt werden. Diese Kaufpreisaufteilung ist ein eigener Prüfungsschritt und ein eigenes Thema; die Restnutzungsdauer ändert an der Bemessungsgrundlage nichts. Sie bestimmt ausschließlich, über welchen Zeitraum der Gebäudeanteil abgeschrieben wird.
- Gebäude-AfA-Basis (Bemessungsgrundlage)
- Wie viel vom Kaufpreis entfällt auf das Gebäude? Frage der Kaufpreisaufteilung.
- AfA-Satz (Abschreibungszeitraum)
- Über wie viele Jahre wird dieser Betrag verteilt? Frage der typisierten oder tatsächlichen Nutzungsdauer.
Die typisierten AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG
Das Gesetz gibt für Gebäude feste lineare Prozentsätze vor. Welcher Satz gilt, hängt von der Gebäudeart, der Zugehörigkeit zum Betriebs- oder Privatvermögen und vom Fertigstellungszeitpunkt ab. Vereinfacht für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören oder Wohnzwecken dienen:
| Fertigstellung des Gebäudes | Jährlicher AfA-Satz | Typisierte Nutzungsdauer | Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer möglich, wenn |
|---|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % | 33 Jahre | weniger als 33 Jahre |
| nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 | 2 % | 50 Jahre | weniger als 50 Jahre |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre | weniger als 40 Jahre |
Für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, gilt unter weiteren Voraussetzungen ein Satz von 3 Prozent. Sonderabschreibungen und degressive AfA-Varianten bleiben hier außen vor. Welcher Satz für Ihr Gebäude gilt, prüft Ihr Steuerberater anhand des Gesetzestexts.
Wichtig: Der typisierte Satz gilt unabhängig vom tatsächlichen Alter und Zustand des Gebäudes. Ein 1965 errichtetes Mehrfamilienhaus wird nach dem Erwerb im Jahr 2026 weiterhin mit 2 Prozent abgeschrieben, also rechnerisch über 50 Jahre, obwohl es dann über 110 Jahre alt wäre. Genau an dieser Stelle setzt die Ausnahme des Satzes 2 an.
Die Ausnahme: Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, anstelle des typisierten Satzes die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorzunehmen, wenn diese kürzer ist als der typisierte Zeitraum. Der AfA-Satz ergibt sich dann aus 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer in Jahren. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 Jahren wären das 3,33 Prozent pro Jahr.
Die Voraussetzung ist ein Nachweis. Der Eigentümer muss darlegen, dass die Nutzungsdauer seines konkreten Gebäudes kürzer ist. Die Rechtsprechung lässt dafür jede sachverständige Methode zu, die im Einzelfall geeignet ist, verlangt aber einen Bezug zum Objekt und zu den Einflussgrößen technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Ein Sachverständigengutachten ist der übliche Weg, diesen Nachweis zu führen. Was ein solches Gutachten enthält, lesen Sie unter Gutachten: Inhalt und Methodik.
Modellrechnung mit offengelegten Annahmen
Die folgende Rechnung ist eine vereinfachte, hypothetische Modellrechnung. Alle Werte sind frei gewählt. Sie zeigt den Mechanismus, nicht ein zu erwartendes Ergebnis.
| Position | Typisiert (2 %) | Tatsächlich (30 Jahre) |
|---|---|---|
| Gebäude-AfA-Basis | 300.000 € | 300.000 € |
| AfA-Satz pro Jahr | 2,00 % | 3,33 % |
| Jährlicher AfA-Betrag | 6.000 € | 10.000 € |
| Zusätzliche AfA pro Jahr | – | 4.000 € |
| Mögliche Steuerwirkung pro Jahr bei 42 % (hypothetisch) | – | ca. 1.680 € |
| Abschreibungszeitraum | 50 Jahre | 30 Jahre |
| Summe der AfA über die Laufzeit | 300.000 € | 300.000 € |
Zwei Dinge zeigt die Tabelle deutlich. Erstens: Die Gesamtsumme der Abschreibung bleibt gleich. Eine kürzere Nutzungsdauer verschiebt Abschreibungsvolumen in frühere Jahre, sie erzeugt kein zusätzliches Volumen. Zweitens: Die Steuerwirkung ist eine abgeleitete Größe, die vom persönlichen Steuersatz und von der übrigen Einkunftssituation abhängt. Der Rechner auf der Startseite bildet denselben Mechanismus mit frei wählbaren Parametern ab, ebenfalls als vereinfachtes Modell.
Zusätzliche AfA ist nicht gleich Steuerersparnis
Die zusätzliche AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie viel Steuer das im Einzelfall spart, hängt von Faktoren ab, die ein Gutachten nicht kennt:
- Persönlicher Steuersatz: Die Wirkung entsteht in Höhe des Grenzsteuersatzes, der von Jahr zu Jahr schwanken kann.
- Verluste und Verrechnung: Entstehen durch die höhere AfA Verluste, hängt ihre Wirkung von der Verrechnung mit anderen Einkünften ab.
- Haltedauer und Veräußerung: Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
- Nutzungsänderung: Wird das Gebäude später selbst genutzt, entfällt die AfA ab diesem Zeitpunkt.
- Zeitpunkt: Je früher im Abschreibungszeitraum die kürzere Nutzungsdauer geltend gemacht wird, desto größer ist der Effekt der Umverteilung.
Deshalb nennt diese Website keine Steuerersparnis. Die wirtschaftliche Abwägung, einschließlich Gutachtenkosten, erläutern wir unter Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Modernisierung, Anschaffung und Nutzungsänderung: Warum kein Schema möglich ist
Modernisierung nach dem Kauf
Wird das Gebäude nach der Anschaffung umfassend modernisiert, können die Kosten je nach Art der Maßnahme nachträgliche Herstellungskosten sein, die die AfA-Basis erhöhen, oder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Gleichzeitig kann eine Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängern. Beide Effekte müssen zusammen betrachtet werden.
Zeitpunkt der Anschaffung
Die Restnutzungsdauer wird auf einen Stichtag bezogen. Bei einem Erwerb ist das in der Regel der Zeitpunkt der Anschaffung. Wird die kürzere Nutzungsdauer erst in einem späteren Jahr geltend gemacht, ist der zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschriebene Restwert auf die dann verbleibende Restnutzungsdauer zu verteilen. Ob und wie ein solcher Wechsel im konkreten Fall möglich ist, beurteilt Ihr Steuerberater.
Nutzungsänderung
Wechselt ein Gebäude von der Vermietung in die Selbstnutzung oder umgekehrt, ändert sich die steuerliche Behandlung grundlegend. Auch Teilvermietungen, Einlagen in ein Betriebsvermögen oder Entnahmen daraus wirken sich auf Bemessungsgrundlage und AfA aus. Solche Konstellationen lassen sich nicht schematisch behandeln.
Was das Gutachten leistet und was der Steuerberater beurteilt
Das Gutachten
- stellt die tatsächliche Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes fest
- dokumentiert Tatsachengrundlage, Annahmen und Herleitung
- liefert die Grundlage für den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Der Steuerberater
- bestimmt die Gebäude-AfA-Basis und den anwendbaren Satz
- beurteilt, ob und ab wann die kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden kann
- berechnet die Steuerwirkung und führt die Kommunikation mit dem Finanzamt
Die Finanzverwaltung prüft den Nachweis im Veranlagungsverfahren. Eine Anerkennung ist nicht garantiert; ein nachvollziehbares, objektbezogenes Gutachten ist aber die Voraussetzung dafür, dass die Prüfung überhaupt zugunsten des Eigentümers ausgehen kann.
Häufige Fragen zur AfA
- § 7 Abs. 4 EStG, typisierte AfA-Sätze (Satz 1) und kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (Satz 2).
- BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19, und Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23, zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlenbeispiele sind hypothetische Modellrechnungen. Die Seite ersetzt keine Steuerberatung; die Anwendung auf Ihren Fall gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.