§ 7 Abs. 4 EStG: Regel und Ausnahme
Satz 1 legt typisierte AfA-Sätze für Gebäude fest. Satz 2 erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese kürzer ist.
- § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG
- Gebäude werden linear mit festen Prozentsätzen abgeschrieben. Für Wohngebäude gelten je nach Fertigstellungszeitpunkt 3 % (ab 2023), 2 % (1925 bis 2022) oder 2,5 % (vor 1925). Für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen gilt unter weiteren Voraussetzungen 3 %.
- § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
- Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als der den Sätzen zugrunde liegende Zeitraum (33, 50 bzw. 40 Jahre), so können anstelle der typisierten Absetzungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.
Die Vorschrift ist als Wahlrecht formuliert („können“). Wer davon Gebrauch machen will, trägt die Darlegungs- und Feststellungslast für die kürzere Nutzungsdauer. Das Gesetz sagt nicht, wie dieser Nachweis zu führen ist. Diese Lücke haben Rechtsprechung und Verwaltung gefüllt.
Was „Nutzungsdauer“ rechtlich bedeutet
§ 11c Abs. 1 EStDV definiert die Nutzungsdauer eines Gebäudes als den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Maßgeblich ist also nicht die technische Standdauer, sondern die zweckentsprechende Nutzbarkeit. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird die Nutzungsdauer bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzungsdauer begrenzen können. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer; ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen.
BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19: Methodenfreiheit
Das Finanzamt hatte in diesem Fall verlangt, dass eine kürzere Nutzungsdauer nur durch ein Bausubstanzgutachten nachgewiesen werden könne. Der Bundesfinanzhof wies das zurück. Die beiden Leitsätze:
Leitsatz 1: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Erforderlich ist, dass die Darlegungen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten geben, etwa technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen, die die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum der voraussichtlichen Nutzung mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann.
Leitsatz 2: Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer.
Praktische Bedeutung: Es gibt keine vorgeschriebene Gutachtenart. Entscheidend ist, ob die gewählte Methode im konkreten Fall geeignet ist und die drei Determinanten tatsächlich adressiert. Im Streitfall hatte der Sachverständige das Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer aus der damaligen Sachwertrichtlinie angewandt; die Vorinstanz hatte das als ausreichend angesehen, und der BFH ließ diese Würdigung unbeanstandet.
BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23: Grenzen der Modellrechnung
Nach dem Urteil von 2021 wurde teilweise angenommen, der Nachweis sei bereits durch die bloße Anwendung des ImmoWertV-Modells geführt. Der Bundesfinanzhof hat dem eine Grenze gesetzt:
Leitsatz 1: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.
Leitsatz 2: Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darzulegen und nachzuweisen.
Praktische Bedeutung: Die Methodenfreiheit bleibt bestehen, aber ein Gutachten muss mehr leisten als eine Formel. Es muss die konkreten Verhältnisse des Gebäudes erheben, würdigen und in das Ergebnis einfließen lassen. Das ist der Maßstab, an dem sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten heute messen lassen muss.
Die Verwaltungsauffassung: BMF-Schreiben 2023 und seine Aufhebung
Mit Schreiben vom 22.02.2023 hatte das Bundesministerium der Finanzen detaillierte Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer aufgestellt, unter anderem zur Qualifikation des Gutachters und zur Unzulänglichkeit einer bloß modellhaft abgeleiteten Restnutzungsdauer. Dieses Schreiben ist mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben worden.
Verhältnis zwischen Rechtsprechung und Verwaltung
Für die Praxis gilt eine klare Rangfolge: Das Gesetz steht über der Rechtsprechung, die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bindet die Finanzgerichte und prägt die Auslegung, Verwaltungsanweisungen binden nur die Finanzbehörden. Ein Finanzamt, das strengere Anforderungen stellt als der BFH, kann im Einspruchs- oder Klageverfahren korrigiert werden. Umgekehrt bedeutet ein Gutachten, das die BFH-Anforderungen erfüllt, nicht, dass es im Veranlagungsverfahren ohne Rückfragen akzeptiert wird.
Was Finanzämter prüfen
- Bezieht sich das Gutachten auf das konkrete Gebäude?
- Werden technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen gewürdigt?
- Ist die Herleitung nachvollziehbar und sind die Annahmen offengelegt?
- Hat der Gutachter die erforderliche Sachkunde?
Worauf sich Eigentümer berufen können
- Methodenfreiheit nach BFH IX R 25/19
- Kein Zwang zu einem Bausubstanzgutachten
- Wirtschaftliche Nutzungsdauer kann maßgeblich sein, wenn sie kürzer ist als die technische
- Rechtsschutz über Einspruch und Klage vor dem Finanzgericht
Die Rolle des Sachverständigengutachtens im Verfahren
Das Gutachten ist das Beweismittel, mit dem der Eigentümer seiner Darlegungslast nachkommt. Es wird mit der Steuererklärung oder auf Anforderung des Finanzamts vorgelegt. Das Finanzamt würdigt es im Rahmen der freien Beweiswürdigung. Erkennt es die kürzere Nutzungsdauer nicht an, ergeht ein Bescheid mit der typisierten AfA. Dagegen ist der Einspruch möglich, anschließend die Klage vor dem Finanzgericht. Ob dieser Weg sinnvoll ist, beurteilt Ihr Steuerberater; er führt auch das Verfahren.
Ein Gutachten, das von Anfang an so aufgebaut ist, dass es den Anforderungen der BFH-Rechtsprechung genügt, erhöht die Chance, dass es dazu gar nicht erst kommt. Es garantiert die Anerkennung nicht.
Ausblick: Gesetzgebungsvorhaben
Im Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat vorgeschlagen, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG so zu ändern, dass nur noch eine bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung kürzere Nutzungsdauer berücksichtigt werden könnte. Begründet wurde das unter anderem mit der Zunahme schematischer Gutachten. Der Vorschlag war zum Stand dieser Seite nicht Teil des Regierungsentwurfs und ist kein geltendes Recht. Sollte eine solche Änderung in Kraft treten, würde sie die Möglichkeiten für Bestandsgebäude erheblich einschränken. Wir aktualisieren diese Seite, sobald sich der Stand ändert; bis dahin gilt die geltende Fassung mit der dargestellten Rechtsprechung.
- § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung, gesetze-im-internet.de.
- § 11c EStDV, Absetzung für Abnutzung, gesetze-im-internet.de.
- BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19, ECLI:DE:BFH:2021:U.280721.IXR25.19.0.
- BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23, ECLI:DE:BFH:2024:U.230124.IXR14.23.0.
- BMF, Schreiben vom 22.02.2023, IV C 3 - S 2196/22/10006 :005, BStBl I 2023 S. 332 (aufgehoben).
- BMF, Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023.
- Bundesrat, Stellungnahme zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, BR-Drucksache 447/1/26 (Empfehlungen der Ausschüsse), Ziffer zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Alle Angaben mit Stand Oktober 2026. Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.