Was die Kanzlei von einem Gutachten braucht
Ein Gutachten ist für Sie nur dann nützlich, wenn es im Veranlagungsverfahren trägt und Ihnen keine Mehrarbeit verursacht. Daraus ergeben sich vier Anforderungen:
Konsistente Unterlagen
Baujahr, Stichtag, Flächen und Modernisierungen im Gutachten stimmen mit den Angaben in der Steuererklärung überein. Abweichungen werden benannt, nicht überdeckt.
Nachvollziehbare Herleitung
Ein Sachbearbeiter, der das Gebäude nie gesehen hat, kann den Weg vom Befund zum Ergebnis verfolgen. Annahmen und Quellen sind ausgewiesen.
Klare Verantwortlichkeiten
Das Gutachten äußert sich zur Nutzungsdauer, nicht zur AfA-Basis, zum anwendbaren Satz oder zur Veranlagung. Diese Fragen bleiben bei Ihnen.
Geringe Rückfragekosten
Ein definierter Ansprechpartner, der Unterlagenfragen direkt beantwortet und bei Rückfragen des Finanzamts im vereinbarten Rahmen Stellung nimmt.
Rollenverteilung: Gutachter, Kanzlei, Finanzamt
| Frage | Gutachter | Kanzlei | Finanzamt |
|---|---|---|---|
| Tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes | stellt fest | prüft Plausibilität | würdigt |
| Gebäude-AfA-Basis, Kaufpreisaufteilung | – | ermittelt | würdigt |
| Anwendbarer AfA-Satz, Stichtag, Übergang bei laufender AfA | liefert Stichtagsbezug | beurteilt | würdigt |
| Einreichung, Einspruch, Klage | Stellungnahme im vereinbarten Rahmen | führt das Verfahren | entscheidet |
| Steuerwirkung beim Mandanten | – | berechnet | – |
Ablauf der Zusammenarbeit
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Fragestellung abstimmen
Sie oder Ihr Mandant nennen uns Objekt, Nutzung und den gewünschten Stichtag. Auf Wunsch stimmen wir die Fragestellung vorab mit Ihnen ab, damit das Gutachten zur geplanten steuerlichen Verwendung passt.
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Erste Einordnung und Angebot
Wir ordnen ein, ob eine Untersuchung aussichtsreich erscheint, und benennen Prüfungsumfang, Unterlagenbedarf und Preis. Erscheint eine kürzere Nutzungsdauer unwahrscheinlich, sagen wir das vorab.
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Unterlagen und Untersuchung
Die Unterlagen kommen in der Regel vom Mandanten; Kaufvertrag und Anschaffungsdaten liegen häufig bei Ihnen. Wir sichten, fragen gezielt nach und führen die Untersuchung im vereinbarten Umfang durch.
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Gutachten und Übergabe
Sie erhalten das Gutachten mit Tatsachengrundlage, Würdigung der Determinanten, Herleitung und Ergebnis zum Stichtag. Format und Adressat stimmen wir mit Ihnen ab.
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Rückfragen des Finanzamts
Stellt das Finanzamt Fragen zum Gutachten, nehmen wir im vereinbarten Rahmen Stellung. Die Kommunikation mit dem Finanzamt und die Entscheidung über Rechtsbehelfe bleiben bei Ihnen.
Bei mehreren Objekten eines Mandanten oder mehreren Mandanten einer Kanzlei stimmen wir die Abwicklung individuell ab. Jedes Gebäude erhält ein eigenes Gutachten, weil die Nutzungsdauer objektbezogen ist.
Welche Mandate typischerweise in Frage kommen
Prüfhinweise, keine Verkürzungsgründe. Eine Prüfung kann sich lohnen, wenn mehrere Punkte zusammentreffen:
- Vermietete Bestandsimmobilie mit nennenswerter Gebäude-AfA-Basis, Anschaffung liegt noch nicht lange zurück
- Bauzeitliche Haustechnik, Leitungen, Fenster oder Dach, dokumentierter Instandhaltungsrückstand
- Grundrisse oder Ausstattung, die am Markt nur noch eingeschränkt nachgefragt werden
- Rechtliche Beschränkungen: Erbbaurecht mit Restlaufzeit, Abbruchverpflichtung, Nutzungsauflagen
- Gewerbeimmobilien mit nutzungsspezifischer Bauweise, deren Umnutzung wirtschaftlich nicht darstellbar ist
Eher nicht in Frage kommen kernsanierte Gebäude, Objekte mit geringer AfA-Basis und Fälle mit kurz bevorstehendem Verkauf. Details unter Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer: zwei Leistungen
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage, die Restnutzungsdauer den Abschreibungszeitraum. Beide können beim selben Mandat relevant sein, sind aber getrennte Fragestellungen mit eigenen Nachweisen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten äußert sich nicht zur Aufteilung des Kaufpreises, und ein Verkehrswertgutachten zur Kaufpreisaufteilung ersetzt kein Restnutzungsdauer-Gutachten. Wenn beide Fragen anstehen, lohnt es sich, sie gemeinsam zu planen, damit Stichtage und Gebäudebeschreibung konsistent bleiben.
Was wir bewusst nicht anbieten
- Keine Steuerberatung. Wir äußern uns nicht zur AfA-Berechnung, zum Übergang bei laufender AfA oder zur Veranlagung.
- Keine Anerkennungszusage. Das Gutachten ist ein Beweismittel, keine Entscheidung.
- Keine Provisionen oder Vermittlungsvergütungen für die Empfehlung an Mandanten.
- Keine technischen Schnittstellen oder Massenverfahren. Jedes Gutachten entsteht einzeln.