Wovon der Preis abhängt
Ein pauschaler Preis wäre ohne Kenntnis des Objekts nicht seriös. Fünf Faktoren bestimmen den Aufwand und damit das Angebot:
Objekttyp und Größe
Eine vermietete Eigentumswohnung ist anders zu beurteilen als ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten oder ein gemischt genutztes Gebäude mit Gewerbeanteil.
Unterlagenlage
Vollständige Pläne, belegte Modernisierungen und aussagekräftige Fotos reduzieren den Rechercheaufwand. Lückenhafte Dokumentation erhöht ihn.
Komplexität der Fragestellung
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen, mehrere Bauabschnitte, Teilmodernisierungen oder eine streitige Vorgeschichte mit dem Finanzamt erfordern eine tiefere Würdigung.
Prüfungsumfang und Ortstermin
Eine Prüfung auf Unterlagenbasis ist günstiger als eine mit Ortstermin. Ob ein Ortstermin erforderlich ist, hängt vom Objekt ab und wird vorab abgestimmt.
Hinzu kommen eventuell vereinbarte Zusatzleistungen, etwa eine Stellungnahme zu Rückfragen des Finanzamts oder die Abstimmung der Fragestellung mit Ihrem Steuerberater.
So entsteht Ihr Angebot
Nach Ihrer Anfrage ordnen wir das Objekt anhand der Eckdaten ein. Erscheint eine Untersuchung aussichtsreich, erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang, benötigten Unterlagen und einem Preis für genau diesen Umfang. Ergibt die erste Einordnung, dass eine kürzere Nutzungsdauer unwahrscheinlich ist, sagen wir Ihnen das, bevor Kosten entstehen. Den gesamten Weg beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen.
Die wirtschaftliche Abwägung in vier Größen
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt nicht vom Preis allein ab, sondern vom Verhältnis zwischen Kosten und Wirkung. Vier Größen gehören zusammen betrachtet:
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Zusätzliche jährliche AfA
Sie ergibt sich aus der Gebäude-AfA-Basis und der Differenz zwischen typisiertem und tatsächlichem AfA-Satz. Je höher die Basis und je größer die Verkürzung, desto größer die Mehr-AfA. Bei einer geringen Gebäude-AfA-Basis bleibt die Mehr-AfA klein, selbst wenn die Nutzungsdauer deutlich kürzer ist.
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Individuelle Steuerwirkung
Die Mehr-AfA mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung. Die Steuerwirkung entsteht in Höhe Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes und hängt von Ihrer übrigen Einkunftssituation ab. Diese Größe kennt nur Ihr Steuerberater.
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Gutachtenkosten
Der Preis aus dem Angebot. Er fällt einmalig an, die Mehr-AfA wirkt jedes Jahr der verbleibenden Nutzungsdauer.
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Unsicherheiten
Das Gutachten kann zu dem Ergebnis kommen, dass die Nutzungsdauer nicht kürzer ist. Das Finanzamt kann den Nachweis anders würdigen. Beides ist vor der Beauftragung nicht ausgeschlossen und gehört ehrlich in die Rechnung.
Modellrechnung: Kosten gegen Wirkung
Die folgende Rechnung ist eine hypothetische Modellrechnung mit frei gewählten Werten. Sie zeigt die Logik der Abwägung, nicht ein zu erwartendes Ergebnis und keinen Preis.
| Größe | Wert (hypothetisch) |
|---|---|
| Jährliche AfA typisiert | 6.000 € |
| Jährliche AfA bei 30 Jahren | 10.000 € |
| Zusätzliche AfA pro Jahr | 4.000 € |
| Mögliche Steuerwirkung pro Jahr bei 42 % | ca. 1.680 € |
| Mögliche Steuerwirkung über 10 Jahre (ohne Zinseffekte) | ca. 16.800 € |
| Gutachtenkosten (einmalig) | X € |
Die Abwägung lautet dann: Übersteigt die über die Haltedauer erwartete Steuerwirkung die Gutachtenkosten deutlich, auch unter Berücksichtigung der Unsicherheiten? Bei der Modellrechnung oben wäre das bei vielen realistischen Gutachtenpreisen bereits im ersten oder zweiten Jahr der Fall. Bei einer Gebäude-AfA-Basis von 60.000 € sähe die Rechnung völlig anders aus: Die Mehr-AfA läge bei 800 € pro Jahr, die Steuerwirkung bei rund 336 €. Dann wäre ein Gutachten wirtschaftlich kaum zu rechtfertigen.
Wichtig bleibt: Die Gesamtsumme der AfA ändert sich nicht. Eine kürzere Nutzungsdauer zieht Abschreibung in frühere Jahre vor. Der wirtschaftliche Vorteil liegt im Zeiteffekt und in der Liquidität, nicht in einem zusätzlichen Abschreibungsvolumen. Details unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Wann sich eine Prüfung eher nicht lohnt
- Geringe Gebäude-AfA-Basis. Die Mehr-AfA bleibt klein, die Gutachtenkosten amortisieren sich nicht.
- Umfassend saniertes Gebäude. Nach einer Kernsanierung liegt die Restnutzungsdauer oft nicht unter der typisierten.
- Kurze Haltedauer. Bei einem geplanten Verkauf in wenigen Jahren wirkt die Mehr-AfA nur kurz, und die in Anspruch genommene AfA erhöht innerhalb der Spekulationsfrist den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
- Geplante Eigennutzung. Ab der Selbstnutzung entfällt die AfA.
- Niedriger persönlicher Steuersatz. Die Steuerwirkung der Mehr-AfA fällt entsprechend gering aus.
Wenn einer dieser Punkte auf Sie zutrifft, sagen wir Ihnen das bereits bei der ersten Einordnung. Ein Gutachten, das sich nicht rechnet, ist für niemanden ein gutes Geschäft.
Sind die Gutachtenkosten steuerlich absetzbar?
Kosten, die im Zusammenhang mit der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, können grundsätzlich als Werbungskosten in Betracht kommen. Ob und in welchem Jahr das für ein Restnutzungsdauer-Gutachten gilt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese Frage beantwortet Ihr Steuerberater; wir treffen dazu keine Zusage.
Häufige Fragen zu Kosten
Alle Zahlen auf dieser Seite sind hypothetische Modellrechnungen ohne Bezug zu einem realen Objekt oder Preis. Die steuerliche Wirkung im Einzelfall beurteilt Ihr Steuerberater.